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房地产缘何能保持韧性和全链条增长?
河南永安房地产(www.58amanda.com) (2019/05/18)
   近期,国家统计局发布今年1-4月份房地产数据。在重要宏观经济指标放缓的情况下,地产开工、投资、融资、销售继续向好,这不得不让人感慨房地产的强大韧性。在新经济动能尚待培育和夯实,外部经济环境并不乐观的情况下,地产全链条“高位平衡”是何等重要。房地产的强大韧性,主要表现在开发投资。今年1-4月份,开发投资增速为11.9%,增速比1-3月份提高0.1个百分点,自2018年12月份以来,开发投资增速连续3个月回升,1-4月水平是2014年11月以来的最高值。

  开发投资高增长,有两大因素在支撑。一是土地购置支出滞后计入地产投资。土地购置支出按照实际付款额分期计入房地产投资,滞后于土地成交。2017年和2018年,全国土地成交价款分别增长49.4%和18.0%,抬升了土地购置费,并以资本形成的形式滞后推高了开发投资;二是建筑安装投资推动开发投资。由于去杠杆叠加终端商品房销售放缓,去年开发商普遍延缓项目交付,用预售“加杠杆”,导致房地产竣工负增长。去年下半年,住建部等九部委联合整顿市场秩序,严厉打击延迟交房等群众投诉的违规行为。今年以来,开发商资金面开始好转。再加上,过去两年快速开工的项目,陆续到了施工证约束的竣工节点,建筑安装投资增速开始回升。

  去除住房投资属性

  是政策主基调

  今年1-4月份,房屋竣工面积增速-10.3%,连续两个月收窄,而住宅竣工面积增速跌幅收窄得更快,从一季度的-8.1%回升到1-4月份的-7.5%,下半年有望实现正增长。相比土地购置推高的开发投资,建筑安装投资和上下游增长更相关,更有利于稳定工业增加值,发挥投资的关键作用。4月19日,政治局会议重提“房住不炒”、“结构性去杠杆”。因此,“稳而不托”、去除住房投资属性,将是房地产政策面的主基调。比如近期苏州的限售政策、丹东的限价政策。4月份以来,在积累的需求释放后,特别是前期降价的一些在售商品房(主要是总价可控的一些刚需或改善型项目)去化以后,北京、上海和深圳等房地产市场的“领头羊”,新房或二手房销售增速并未延续3月份的高增长,彰显前期需求积累后的季节性反弹、热点楼市回调后“刚需”入市,这是今年房地产市场回升的主因。从全国数据看,1-4月份商品房销售同比下降0.3%,4月份单月增长1.3%,较3月份下降0.5个百分点。

  “房住不炒”的长效机制

  开始见效

  当前,调控政策整体并未松动。而且,“一城一策”的背景下,一旦市场回暖,调控如影随形,这样的调控“落地”机制已经形成。另外,尽管部分城市的政策有所调整、按揭利率正在回归基准利率,但当前市场预期并未逆转,更没有出现类似2015年“去库存”政策下的恐慌式“抢房”现象。这说明,“房住不炒”的长效机制开始见效,“房价只涨不跌”的预期也开始打破。另外,地价房价联动调控、“一城一策”等长效调控政策下,不管是对行业利润率的预期,还是对市场前景的预期,房地产开发企业并不像过去一样乐观。因此,除了开发投资和销售出现增速“背离”外,当前房地产市场的另一个特征,就是开发投资和土地购置的增速“背离”。

  一方面,如前面所言,土地购置支出滞后计入房地产投资,导致开发投资和土地购置“背离”;另一方面,去年下半年以来各地严厉控制“地王”和出现高价地,开发商“囤地”并坐享地价增值的动机淡化了,这也影响了房企“拿地”。另外,房企融资和商品房销售市场份额开始向龙头集中,土地市场也开始进入存量时代,部分中小开发商出让手中的土地,即所谓的“收并购”式拿地。当然,基于开发商对市场预期的综合判断,当前其土地购置的积极性确实也开始下降了。今年1-4月份,房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,同比下降33.8%,降幅比1-3月份扩大0.7个百分点;土地成交价款1590亿元,下降33.5%,降幅扩大6.5个百分点。

  因此,当前开发投资高增长的趋势较难维持,业内估计下半年或年底开发投资增速将明显下降。不过,当前施工面积处在历史最高位,巨大的“蓄水池效应”,将助推开发投资高位平衡。另外,棚改将保持一定规模,而人口大规模流入后,珠三角、长三角、成渝等几大都市圈的核心区域将开展大规模的旧城改造,集体土地入市,而轨道交通将带动外围开发,这也将实现开发投资平稳。最后,未来人口、供地、基建等重心都会转向都市圈和城市群,这是国家主要的经济“增长极”,这些区域的房地产需求基础将会明显增长,从而也将助推商品房链条保持稳定。

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